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Los derechos fiduciarios son un mecanismo legal creado hace varios años en Colombia. Su uso cobra vigencia en la nueva era de la inversión inmobiliaria, ya que brinda más seguridad y protección al capital del inversionista que cualquier otro modelo conocido.
Hasta hoy, los derechos fiduciarios eran una figura exclusiva de los grandes inversionistas y constructores. Ahora se encuentra al alcance de cualquier colombiano que quiera y pueda pagar la cuota inicial y el monto mensual de su derecho fiduciario, que para el caso de nuestros proyectos empieza en 40 millones de pesos.
¿Qué es un derecho fiduciario?
Imagine un proyecto inmobiliario, por ejemplo el BD Bacatá. Para construirlo, se necesita dinero, por lo que hay que invertir un capital que permita cubrir los costos de su construcción. Los dueños de ese capital son inversionistas inmobiliarios, como usted.
Ahora bien, cuando el proyecto todavía está sobre planos, y para tener mayor seguridad sobre su inversión, los promotores del proyecto crean un fideicomiso, una figura jurídica que representa en un solo paquete la totalidad del capital que deberá invertirse para realizar el proyecto. De esta manera, usted como inversionista inmobiliario lo que hace es comprar derechos fiduciarios, es decir un porcentaje de ese fideicomiso, proporcional al tamaño de su inversión.
Así, gracias a los derechos fiduciarios usted ha comprado un pedacito del proyecto, sin tener que ponerse de acuerdo con los demás inversionistas, ni tener que ser un multimillonario que pueda comprase todo el edificio. Esto sin contar que la figura del fideicomiso le evita al inversionista inmobiliario muchos de los trámites, impuestos y registros que normalmente se originan en la transferencia de inmuebles.
Pero ése no es el único beneficio: el fideicomiso es manejado por una fiduciaria, la cual se encarga de administrar el dinero en una cuenta rindiendo intereses, con el mandato especifico de no liberar los fondos para el proyecto hasta que éste no haya cumplido los requisitos necesarios para obtener la viabilidad del proyecto. De esta manera, su dinero no queda en manos de los constructores o promotores del proyecto, sino de una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia, lo que le brinda mayor seguridad como inversionista inmobiliario.
Para liberar los fondos, la fiduciaria normalmente le exige al desarrollador del proyecto tener preventas o capital propio, de modo que pueda cubrir el costo de la construcción. Además, le exige tener las licencias respectivas para seguir adelante. Con esto, se hace lo que en el mundo fiduciario se conoce como Declaración de Punto de Equilibrio
Solamente cuando se cumple el punto de equilibrio, la fiduciaria libera el capital para la construcción del proyecto. En caso de no llegar a tal punto en el término establecido en el contrato que cada inversionista firma, el capital es devuelto con intereses y naturalmente el proyecto se cancela. En otras palabras, aún si el proyecto no se lleva a cabo, su dinero queda seguro: simplemente lo guardó en un fideicomiso y lo puso a rentar por un rato. Esto es una gran tranquilidad, ya que por definición los derechos fiduciarios hacen que no se le lleven la plata; nadie se la va a robar. El fideicomiso permite asegurar que cuando el proyecto arranca, es porque se cumplen los requisitos necesarios para iniciar la obra, lo que implica porque el capital invertido ha sido destinado exacta y específicamente para su construcción y desarrollo.
¿Cuáles son los riesgos de la inversión en Derechos Fiduciarios?
Llegar al punto de equilibrio no quiere decir necesariamente que se haya hecho una buena inversión o que se esté exento del riesgo de perder su dinero. Con derechos fiduciarios se puede entrar tanto en proyectos buenos como en malos, así que todavía hay varios factores que se deben mirar.
La rentabilidad alta o baja que pueda tener un derecho fiduciario depende de muchos factores particulares a cada proyecto, todos relacionados con el ingreso que genere la propiedad como tal. En el caso de los hoteles, por ejemplo, la rentabilidad depende del número de noches en que se alquilen sus habitaciones, (lo que se conoce como “ocupación”), multiplicado por la tarifa que se cobra por noche. Adicionalmente, están los ingresos por servicios de bar, restaurante, centro de convenciones, o lo que particularmente tenga cada proyecto. Finalmente, deben descontarse los gastos de operación.
La rentabilidad de los derechos fiduciarios dependerá entonces de qué tan alta serán la tarifa, la ocupación y los ingresos por servicios alternos, y de qué tan bajos serán los gastos de operación. Por eso es que NUNCA se puede hablar de rentabilidad garantizada. De hecho, hablar de garantía en rentabilidad en un derecho fiduciario va en contra de las normas establecidas por la misma Superintendencia Financiera.
Cualquier inversionista debe tener siempre un estimado aproximado de la ocupación, la tarifa por noche y los costos de operación del hotel para sustentar la rentabilidad de su derecho fiduciario. Es importante mirar los diferentes factores que van ligados al proyecto, antes de confiar su dinero.
¿Necesita más ilustración en el tema? En este video, Claudia Elena Vásquez le explicará con lujo de detalles cómo funcionan las inversiones en derechos fiduciarios
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