Los derechos fiduciarios son un mecanismo legal creado hace varios años en Colombia. Su uso cobra vigencia en la nueva era de la inversión inmobiliaria, ya que brinda más seguridad y protección al capital del inversionista que cualquier otro modelo conocido.

Hasta hoy, los derechos fiduciarios eran una figura exclusiva de los grandes inversionistas y constructores. Ahora se encuentran al alcance de cualquier colombiano que quiera y pueda pagar la cuota inicial y el monto mensual de su derecho fiduciario. En el caso de los hoteles BACATÁ EXPRESS, la cuota inicial tiene un valor de 4,2 millones de pesos y un pago mensual de 1,890,000 pesos; en el BD BACATÁ la cuota inicial vale 6,2 millones y el pago mensual es de 1,992,857 pesos.

¿En qué consiste el mecanismo?
Para desarrollar un proyecto inmobiliario se necesita dinero, por lo que hay que invertir un capital que permita cubrir los costos de su construcción y su dotación. Los dueños de ese capital son inversionistas inmobiliarios como usted.
Para tener mayor seguridad sobre su inversión, los promotores del proyecto crean un fideicomiso (o patrimonio autónomo) cuando éste todavía se encuentra sobre planos.
Un fideicomiso es una figura jurídica que permite la agrupación de recursos necesarios para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Usted, como inversionista inmobiliario, aporta a un patrimonio autónomo con el fin de ser registrado como beneficiario en un número de derechos fiduciarios, previamente acordado con el Promotor.

Una vez concluya el proyecto, usted recibe –en la proporción al número de derechos fiduciarios que tenga- los eventuales recursos derivados de la explotación económica de los activos del fideicomiso. A la terminación del fideicomiso, recibe –en proporción a los derechos fiduciarios que tenga- parte de los activos que se encuentren en el fideicomiso.
El fideicomiso le evita al inversionista inmobiliario muchos de los trámites, impuestos y registros que normalmente se originan en la transferencia de inmuebles. Además, no tiene que ponerse de acuerdo con los demás inversionistas para entrar en el negocio.
El fideicomiso es manejado por una fiduciaria, la cual se encarga de administrar el dinero entregado por los interesados en adquirir derechos fiduciarios en un Fondo Abierto de Inversión calificado AAA.

La fiduciaria tiene el mandato específico de no liberar los fondos para el proyecto hasta que éste no haya cumplido los requisitos necesarios para obtener su viabilidad. Así, su dinero no queda en manos de los promotores del proyecto, sino de una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia.
Para liberar los recursos, la fiduciaria le exige al desarrollador del proyecto tener preventas o capital propio, de modo que pueda cubrir el costo de la construcción y dotación (lo que se conoce como punto de equilibrio). Además, le exige tener las licencias respectivas para iniciar obras
Liberación de los Recursos
Solamente cuando se cumplen las condiciones para la liberación de los recursos antes mencionadas, la fiduciaria libera los recursos por solicitud del Promotor y autorización del Interventor para que el proyecto se desarrolle.
En caso de no llegar a tal punto en el término establecido en el contrato, los recursos que hayan sido entregados por el inversionista y que se encuentren en el correspondiente encargo fiduciario son entregados con sus eventuales rendimientos financieros y naturalmente el proyecto no se lleva a cabo. En otras palabras, aún si el proyecto no se lleva a cabo, su dinero queda seguro: simplemente lo mantuvo invertido en un Fondo AAA y lo puso a rentar por un rato. Las condiciones que se establecen para la liberación de recursos permiten garantizar que cuando el proyecto arranca es porque se cumplen los requisitos necesarios para iniciar la obra.
 ¿Cuáles son los riesgos de la inversión en Derechos Fiduciarios?

Cumplir las condiciones antes mencionadas (el punto de equilibrio) no quiere decir necesariamente que el inversionista se encuentre exento del riesgo de perder su dinero. Con derechos fiduciarios se puede entrar en proyectos tanto buenos como malos.
La rentabilidad alta o baja que pueda tener un derecho fiduciario depende de muchos factores particulares a cada proyecto, todos relacionados con el ingreso que genere la propiedad como tal. En el caso de los hoteles, por ejemplo, la rentabilidad depende del número de noches en que se alquilen sus habitaciones, (lo que se conoce como ‘tasa de ocupación’), multiplicado por la tarifa que se cobra por noche. Adicionalmente, se tienen en cuenta los ingresos por servicios de bar, restaurante, centro de convenciones, o lo que particularmente tenga cada proyecto. Finalmente, deben descontarse los gastos de operación.
La rentabilidad de los derechos fiduciarios dependerá entonces de qué tan alta serán la tarifa, la ocupación y los ingresos por servicios alternos, y de qué tan bajos serán los gastos de operación. Por eso es que NUNCA se puede hablar de rentabilidad garantizada.
Cualquier inversionista debe tener siempre un estimado aproximado de la ocupación, la tarifa por noche y los costos de operación del hotel para sustentar la posible rentabilidad de su derecho fiduciario. Es importante mirar los diferentes factores que van ligados al proyecto antes de confiar su dinero.
Si tiene preguntas sobre las ventajas y riesgos que le ofrecen los derechos fiduciarios, consúltenos. Comuníquese con cualquiera de nuestras salas de ventas y con gusto le atenderemos.