El sector inmobiliario es uno de los más sólidos y estables cuando se trata de invertir. Pero eso no significa que cualquier inmueble, por interesante que parezca, sea susceptible de convertirse en una buena inversión. Para saber cuándo vale la pena invertir o no en un inmueble, existe una ecuación sencilla, muy conocida en el mundo de la finca raíz, conocida como Tasa de capitalización, o Caprate.
¿Qué es?
El caprate es un indicador que le permite al inversionista calcular la rentabilidad de un bien inmueble. Gracias a ella, independientemente de si es un centro comercial o un apartamento, usted puede saber si está frente a una buena o una mala inversión. Básicamente, la tasa de capitalización se obtiene dividiendo el neto de las ganancias por el valor total de la propiedad.
El Caprate, paso a paso
Imagine que usted compra un hotel por 40 mil millones de pesos. Para saber si hizo una buena inversión, lo primero que tiene que hacer es conocer las ganancias netas que le genera el hotel. Para esto, hay que identificar el Costo por Noche Promedio de una habitación estándar de su hotel, que para el ejemplo costará unos 200 mil pesos. Esto se conoce por sus siglas en inglés como ADR.
Costo por Noche Promedio = ADR
ADR = $ 200.000 Usted debe multiplicar este precio
por el número de noches en promedio que las habitaciones del hotel estuvieron ocupadas, lo cual se conoce en el mundo hotelero como Tasa de ocupación.Si las habitaciones estuvieron ocupadas 230 de los trescientos sesenta y cinco días del año, entonces, la tasa de ocupación es de 63%:
Tasa de Ocupación = Número de noches en promedio en que estuvieron ocupadas las habitaciones del hotel
230/365 = 63%
Para obtener la utilidad bruta, entonces, usted debe multiplicar el ADR, es decir el Costo por Noche Promedio, por la Tasa de Ocupación, y a su vez multiplicarlo por el número de habitaciones del Hotel, que digamos son 200.
ADR x Tasa de Ocupación x Número de Habitaciones = Utilidad Bruta
$200.000 x (365×63%) x 200= $9.200 millones
Esto significa que el hotel genera por sus habitaciones 9 mil doscientos millones de pesos. Si a esto le suma los ingresos alternos como el bar, el restaurante, el alquiler de las salas para conferencias o el Spa, usted tendrá la utilidad bruta total, la cual podríamos redondear, digamos, a 10 mil millones de pesos.
Utilidad Bruta Total $9.200 millones + Ganancias alternas = $10.000 millones
A esta utilidad, usted deberá restarle los gastos de operación, que corresponden al pago de personal, la comisión por operación de la cadena hotelera, el arriendo del restaurante, y todo lo que usted deba pagar para que su hotel funcione bien. Para el ejemplo, digamos que los gastos anuales de operación son de 6 mil milllones de pesos. El descuento de los gastos de operación le dará una utilidad neta de 4 mil millones de pesos.
Utilidad neta $10.000 millones – $6.000 millones = $4.000 millones
A esta utilidad neta, se le conoce por sus siglas en inglés como EBITDA, y no es otra cosa que la ganancia neta del inmueble antes de impuestos. En Colombia, los hoteles construidos hasta 2017 disfrutan de una exención del impuesto de renta por 30 años, lo que significa que a sus 4 mil millones no le quitarán lo mismo que le quitarían si se tratara de otro tipo de inmueble.
Precisamente, es esta utilidad neta la que al final se termina repartiendo entre todos los compradores de FiDis* como el BD BACATÁ. Ahora bien ¿Cómo conocer la rentabilidad del proyecto? Simplemente divida el EBITDA sobre el costo que tuvo el proyecto y así obtendrá su tasa de capitalización:
EBITDA/Costo de la Inversión = Tasa de capitalización
$4.000 millones/ $40.000 millones = 10%
En resumen, su hotel le estará ofreciendo una rentabilidad anual de 10%. En el caso de los compradores de FiDis* del hotel de la torre BD BACATÁ, la operación es exactamente la misma, puesto que tanto el costo del hotel, como las ganancias están repartidas equitativamente entre todos los inversionistas a través de los 3 mil FiDis* con los que cuenta el hotel.
Cabe anotar que entre más valor tenga el FiDi*, menor será el riesgo de la inversión, pero también será menor la rentabilidad esperada. Por eso, es mejor no esperar más y empezar a ser parte desde ya del proyecto hotelero más alto de Colombia.
Comentarios: 
Muchas gracias por sus claras explicaciones. Me sigo preguntando si al invertir en FiDis de los locales comerciales será una buena inversión, siendo que me descontarán la Retefuente de mis intereses mensualmente?! Y en qué mes realmente comenzaría yo a recibir los dividendos, que serían de 0.8% mensual? Si estoy equivocada, por favor me corrigen. Gracias.