Un futuro sólo puede construirse sobre bases sólidas. Muchos inversionistas suelen ser presa del pánico ante la posibilidad de ver desaparecer en un instante el fruto de toda una vida de trabajo. Y no es para menos: con el mal recuerdo de la crisis de los 90, la débil recuperación de los subprimes de 2008 y el peligro latente por el profundo endeudamiento en la Eurozona y Estados Unidos, es normal tener ciertas prevenciones. Sin embargo, el sector inmobiliario se ha perfilado en los últimos años como una alternativa de inversión sólida y rentable, que escapa al clima enrarecido de la economía internacional.
Los bienes inmuebles se caracterizan por una rentabilidad doble que pocas veces se ve en otros modelos de inversión, y que resulta por un lado de la valorización del inmueble, y por el otro de sus rentas netas anuales. Según la Federación Inmobiliaria Internacional, las entidades financieras y bancarias otorgan préstamos con mayor facilidad a las inversiones inmobiliarias. También es posible asegurar bienes raíces contra una todo un abanico de riesgos, que no se cubren en otros tipos de inversión. Eso, sin contar las desgravaciones con las que cuentan algunos sectores, como el hotelero, el cual tiene una exención sobre el impuesto de renta por 30 años en Colombia.
Pero para poder invertir en un negocio, es necesario primero entenderlo. Este es un paneo rápido para entender las ventajas que pueden ofrecerle las inversiones inmobiliarias a su perspectiva de futuro.
Un negocio más fácil de entender
El problema de los inversionistas bursátiles es que muchas veces no saben en dónde están invirtiendo su dinero: no conocen las empresas donde han comprado acciones, ni tienen manera de saber si su operación tiene una buena proyección a futuro. Además, como se trata de un mercado especulativo, buena parte de su valorización se da por proyecciones que pueden desaparecer en cualquier momento.
Además, las bolsas de valores son mercados altamente interconectados; un tifón, una guerra o una crisis económica al otro lado del mundo, pueden generar coletazos incalculables en inversiones de otras latitudes. Así las cosas, para poder sacar provecho al mercado bursátil se necesita disponer del tiempo y el conocimiento suficientes para saber en qué momento es bueno comprar o vender una acción.
Esta interconexión no ocurre en el mercado inmobiliario: su valorización o desvalorización depende principalmente de efectos locales, como la zona donde se construye, el mercado inmobiliario local o el uso y mantenimiento que se le dé al edificio. Esto no significa que no esté exento de crisis económicas, pero el efecto “contagio” ocurre en menor medida.
Un ejemplo de esto fue la burbuja inmobiliaria de 2008 en Estados Unidos: aunque los precios de los inmuebles en ese país cayeron hasta en 50%, la situación no afectó el mercado inmobiliario en el resto del mundo. No obstante, cuando la crisis afectó la bolsa de Nueva York, se generó un efecto dominó que terminó derribando casi todas las grandes bolsas de valores del planeta.
Si la deuda en la Eurozona y Estados Unidos llegara a desatar una crisis, el mercado inmobiliario cuenta con mejores aptitudes que el financiero para no contagiarse inmediatamente. Además, cuando una crisis ocurre, los bajonazos no son tan drásticos como en la bolsa y el inversionista tiene la tranquilidad de tener su dinero invertido en un objeto real, que no se ha esfumado de la noche a la mañana: en el momento de incertidumbre, el inversionista puede ir y tocar el edificio, para comprobar que su inversión todavía existe.
Pensando a futuro
La gran diferencia del sector inmobiliario es que se trata de inversiones a largo plazo, donde se requieren mínimo 5 años antes de empezar a ver resultados interesantes. A diferencia del mercado bursátil, donde las ganancias son tan rápidas como las pérdidas, y donde pueden venderse acciones en cualquier momento para obtener liquidez, una venta en el mercado inmobiliario es más dispendiosa. Sin embargo, la liquidez de la inversión bursátil es la base de su alta fluctuación, mientras que la rigidez del mercado inmobiliario es el secreto de su solidez.
Para liquidar un inmueble, primero, debe haber un ambiente de demanda, es decir, gente que quiera comprarlo. Esto, aunque pueda parecer un problema, resulta positivo para un inversionista, puesto que significa que la naturaleza del mercado hace difícil deshacerse del bien cuando éste se encuentra a la baja.
Los trámites para comprar o vender el bien son también costosos, lo que entorpece la agilidad de su intercambio. Esto hace que la inmobiliaria no sea la ideal para un inversionista cortoplacista, que espere resultados exponenciales y fáciles en poco tiempo. Las inversiones inmobiliarias tienen una velocidad de crecimiento mucho más lenta que una inversión financiera, pero no se sufren los descalabros que el mercado bursátil suele tener. Con una visión a largo plazo, las inversiones inmobiliarias ofrecen resultados mucho más alentadores.
Sus perspectivas en Colombia
La inversión en finca raíz es más propicia cuando las tasas de interés son bajas y el inversionista tiene acceso al crédito, con un nivel de endeudamiento bajo. Actualmente, el riesgo asociado a la inversión inmobiliaria en Colombia es muy bajo, debido a que los precios de los inmuebles tienen una tendencia de crecimiento positiva en términos reales. Según el FMI, Colombia se encuentra entre las economías intermedias en materia inmobiliaria, lo que demuestra que la inversión en dicho sector es estable.
Para la Lonja de Propiedad Raíz
de Bogotá, el enrarecido panorama internacional puede beneficiar a Colombia, puesto que la amenaza de crisis en la Eurozona y Estados Unidos podría generar un éxodo de capital hacia las economías emergentes, en donde la construcción de vivienda y la inversión en infraestructura están teniendo un auge particular.
En los primeros meses de este año, Colombia ya había recibido US$2.189 millones eninversión extranjera, 56% más que en el mismo período del año exterior. Países como España, Venezuela y Chile, ya han empezado a inyectar grandes capitales de dinero en proyectos inmobiliarios en Colombia, aprovechando el buen momento por el que atraviesa el país.
Además, las tasas de interés descendieron en el último período de 2010 respecto a la observada en el mismo periodo de 2009, pasando de 13,4% a 9,5% en la activa, y de 6,3% a 3,7% en la pasiva. Esto sin contar que la construcción de vivienda se disparó en el país, con un crecimiento del 50% en la construcción de apartamentos, 12% en vivienda y 9% en hoteles.
Uno de los limitantes del negocio inmobiliario es el tamaño de la inversión. Sin embargo, desde hace ya varios años Colombia ha presenciando la aparición de nuevas figuras de inversión, como derechos fiduciarios y titularizaciones, fondos de inversión inmobiliaria y patrimonios inmobiliarios, entre otros, que permiten participar en el mercado inmobiliario con menor capital, obteniendo igualmente una rentabilidad que puede llegar hasta el 13% anual.
Mientras que la vivienda siga siendo una necesidad humana básica, los bienes raíces seguirán siendo un mercado sólido y atractivo. Pero cuidado: eso no significa que pueda invertirse en cualquier proyecto inmobiliario con los ojos cerrados. Para realizar una adecuada inversión inmobiliaria se debe contar con conocimiento del mercado, así como con la asesoría profesional de un experto. Recuerde que es preciso estudiar un proyecto a fondo, el potencial del sector donde se está construyendo y las personas que construirán y administrarán el inmueble.
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